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Contrato de Locação | Locação Comercial

Contrato de Locação | Locação Comercial

Locação Comercial

A locação comercial pode ser entendida como a cessão de um imóvel para terceiro, que ali pretende montar seu negócio e que,para isso, remunerará o proprietário do imóvel com um determinado valor por eles negociado. A lei não distingue a locação comercial e a locação residencial senão pela destinação do uso do imóvel. Quando este imóvel é utilizado para fins comerciais, temos a locação comercial. Neste caso, o prazo da locação comercial é algo muito importante e é possível seu estabelecimento de forma determinada ou indeterminada. Vamos entender melhor. 
Contrato de locação por prazo determinado é aquele em que, previamente, as partes definem as datas de início e término. Por sua vez, o contrato de locação por prazo indeterminado é aquele em que os contratantes estabelecem apenas a data de início da locação. O término poderá ocorrer a qualquer tempo, mediante um “aviso prévio”, feito por aquele que tiver a intenção de Terminar o contrato. A grande vantagem da locação por prazo determinado é a maior segurança jurídica ao locatário (inquilino) quanto à sua permanência no imóvel, pois fica afastada a possibilidade da aplicação do “aviso prévio” para a retomada, sem motivos, do imóvel alugado. Imagine então o trabalho em identificar um local adequado, investir, quem sabe até na reforma do imóvel, formar a clientela e na hora em que os negócios vão bem, o locador (proprietário) pede a sua desocupação. Esta é uma situação que pode ser evitada se o contrato for por tempo determinado. 
O contrato de locação por prazo determinado vai lhe obrigar a permanecer no imóvel até que se esgote o tempo ajustado. É importante então pensar bastante no momento de definir os prazos. É interessante notar que o contrato por prazo determinado também possibilita ao locatário renovar sucessivamente a locação. Essa negociação pode ser feita diretamente com o locador, ou mesmo judicialmente, através de uma ação chamada renovatória, quando a negociação amigável não é possível. Embora a praxe mercantil ainda utilize as “luvas”, uma espécie de indenização paga ao locador, no momento da retomada imotivada, a lei não autoriza mais esta prática. O locatário possui à sua disposição a ação renovatória e, através dela, seus interesses comerciais poderão ser preservados.
Assim, a renovação do contrato substituiu as “luvas” que eram cobradas pelo locador na retomada do imóvel.

Atenção: Para que o locatário tenha direito à renovação judicial do contrato, é necessário preencher os requisitos abaixo discriminados:
1. contrato de locação por escrito e com prazo determinado;

2. período mínimo de 5 anos do contrato, ou então, a soma dos prazos ininterruptos de diversos contratos escritos, que somem 5 anos;

3. exploração de uma mesma atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

Outra questão importante é que o contrato de locação comercial com prazo determinado passa automaticamente a ser por prazo indeterminado quando vencido, desde que perpetuada a permanência do locatário no imóvel. A conseqüência é a possibilidade de retomada do imóvel a qualquer tempo pelo locador. 
Um outro aspecto que se aplica aos contratos comerciais é o chamado “direito de preferência”. Este direito nada mais é que a preferência do locatário para a compra do imóvel, caso o locador pretenda vendê-lo, respeitada a igualdade de condições da venda em relação a terceiros. Neste caso, uma vez notificado o locatário sobre a intenção da venda do imóvel, este deverá manifestar ao locador, inequivocamente, seu interesse dentro do prazo de 30 dias. Se o locatário não estiver atento a este prazo, perderá a oportunidade da compra. 
Uma cautela fundamental ao locatário é fazer constar em seu contrato uma cláusula eliminando a aplicação do princípio “venda rompe locação”. Como o próprio nome diz, a venda do imóvel locado, num primeiro momento, pode possibilitar a rescisão do contrato de locação.

A “venda rompe locação” poderá ser aplicada caso:
1.
a locação não seja por tempo determinado;
2. o contrato não contenha cláusula prevendo a perpetuação da locação na hipótese de venda (a cláusula de vigência deve ser expressa no próprio contrato ou em possível adendo);
3. o contrato de locação, com cláusula prevendo a perpetuação da locação na hipótese de venda, não esteja averbado no registro de imóveis.
Todas as considerações feitas até o momento demonstram a importância de uma análise detalhada antes da assinatura de um contrato de aluguel.

Atente as dicas abaixo:

1. O contrato escrito de locação comercial contribui para a segurança das partes.

2. A locação do espaço comercial, pode não implicar, necessariamente, na utilização de outros espaços além daquele (exemplo: estacionamento).

3. É conveniente a análise do contrato de locação, antes da assinatura, por um advogado.

4.  Antes de reformar o espaço locado, negocie com o locatário eventuais abatimentos do valor da locação, ou mesmo, ressarcimento pela reforma na rescisão do contrato.

5. As garantias da fiança devem ser necessariamente bem pensadas: a dívida poderá recair sobre elas.

6. A ação de despejo poderá ser rápida. Cumpra rigorosamente o contrato.

7. Toda e qualquer alteração no contrato de locação deverá ser escrita na forma de adendo.

8.  Despesas do contrato de locação são por conta do locador.

9. Tendo sua atividade definida antes da assinatura do contrato, verifique junto à Prefeitura se o zoneamento onde se encontra o imóvel está adequado para a atividade.

10. A multa pela entrega  antecipada das chaves é sempre proporcional ao período que resta para cumprir o contrato de locação.

11. Valores de locação em  desacordo com valores médios de mercado verificados na região, podem ser objeto de revisão judicial para ambas partes.

*Fonte: SEBRAE/SP.

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